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              楼主: 杨明凡
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              [投资学] 解读股债双牛£º告别地产时代£¬迎接金融时代(上£© [推广有奖]

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              初?#24230;?#24515;勋章 中?#24230;?#24515;勋章 初级信用勋章 中级信用勋章 高级信用勋章 高?#24230;?#24515;勋章

              楼主
              杨明凡 在职?#29616;? title=  发表于 2019-3-15 14:23:13 |只看作者 |倒序

              在上周£¬中国股市出现了大幅波动£¬再度引发了对中国?#26102;?#24066;场的诸多担忧£¬包括以散户为主的投资者结构缺乏足够的理性£¬同时也缺乏有效的做空或者做多机制£¬使得市场价格容易出现大幅波动¡£而目前经济还处于下行期£¬股市的短期大涨也引发了对投机泡沫的担忧¡£

              确?#25285;?#20013;国?#26102;?#24066;场在过去确实存在着许多缺陷£¬但是大家不要忘记我们的?#26102;?#24066;场诞生才不到30年£¬而国外成熟的?#26102;?#24066;场已经运行了100多年£¬因此我们现在的很多问题他们当初也经历过¡£而要理解中国?#26102;?#24066;场的未来£¬以及为什么从去年到今年£¬中国?#32676;?#20986;现了债券牛市和股票牛市£¬其实也需要从历史的角度?#27492;?#32771;我们的未来¡£

              中国?#29992;ñ£¬²聘?#20027;要是房子

              在中国£¬过去10年是房地产的黄金十年¡£而得益于房价的?#20013;?#19978;涨£¬房子也成为中国?#29992;°d聘?#30340;主要载体¡£

              根据瑞信研究院2018年度的?#24230;?#29699;?#32856;?#25253;告¡·£¬截止2018年£¬中国?#29992;?#25317;有的总?#32856;?#32422;为52万亿美元£¬约合357万亿人民币£¬其中金融资产占比约38%£¬而非金融占比约为62%£¬而非金融资产其实主要就是房子¡£

              外资对中国的研究未必精确£¬根据中国家庭金融调查与研究中心¡¶2018年中国城市家庭?#32856;?#20581;?#24403;?#21578;¡·£¬测算中国城市家庭总资产为428.5万亿人民币£¬其中住房资产占比高达77.7%£¬而金融资产占比仅为11.8%£¬还有10.5%是其他类资产¡£

              我们?#32422;?#20063;做了类似的研究£¬结果显示中国?#29992;?8年的总资产为465万亿人民币£¬其中房产占比为70%£¬而金融资产占比为30%¡£

              因此£¬综合各项研究来看£¬中国?#29992;°d聘?#20013;房子占据绝对大头£¬占比在70%左右¡£而根据?#24230;?#29699;?#32856;?#25253;告¡·的数据£¬从全球来看房产的占比不到50%£¬这意味着中国?#29992;°d聘?#20013;的房产占比远高于全球平均水平¡£

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              工业化时代£¬房产是?#32856;?#30340;载体

              为什么中国人买了这么多房子£¿

              一个解释是这是中国人的天性£¬华人不管到哪?#21450;?#20080;房£¬但事实好像并非如此¡£?#28909;?#22312;中国台湾£¬?#29992;?#25151;产占总资产的比值只有34%£¬而金融资产占比高达66%¡£新加坡也是华人社会£¬但是?#29992;?#25151;产占总资产的比值也只有45%¡£

              我们认为£¬之所以房地产成为了中国?#29992;°d聘?#30340;载体£¬和过去我们所处的工业化时代有密切的关系¡£

              工业化时代£¬房地产主导了经济¡£

              在改革开放以后£¬中国经济开始了起飞£¬并开始了轰轰烈烈的工业化进程£¬成功地成为了世界工厂¡£这背后有着人口红利¡¢城市化和全球化三大红利的推动£¬其中全球化带来了外需£¬而人口红利?#32479;?#24066;化带来了内需£¬并主要集中在房地产行业¡£

              从表面上看£¬中国的房地产行业并不大£¬18年中国的GDP高达90万亿£¬而房地产业增加值为6万亿£¬房地产只占GDP的7%左右¡£但是换一个视角来看£¬18年中国社会消费品零售总额为36.6万亿£¬而商品房销售总额为15万亿£¬?#29992;?#20080;房花掉的钱接近消费的一半了£¬?#24471;?#25151;地产对中国经济的影响绝对不止7%¡£

              统计?#32844;?#25151;地产归于服务?#25285;?#32780;把给房地产配套的建筑业归于第二产?#25285;?#22914;果?#39068;?#20004;者?#32423;?#20041;为广义房地产行?#25285;?#37027;么在GDP中的占比就达到13%¡£而且房地产行业的发展可以带动无数的相关中上游行?#25285;?#25105;们通过2012年的?#24230;?#20135;出表可以计算得到£¬广义房地产行业的GDP每增加1单位£¬将带动其它行业的GDP增加1.6单位£¬如果据此计算的话£¬我国1/3的经济活动?#21152;?#25151;地产行业有关¡£

              此外£¬工业化的中国经济过去主要靠投资驱动£¬而在三大投资当中£¬我们发现和中国GDP增速相关性最高的就是房地产投资£¬两者的相关性高达70%£¬地产投资的变化几乎可以解释过去10年当中的每一次大起大落¡£

              由此可见£¬房地产行业提供了工业化时代中国经济的主要需求¡£

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              工业化时代£¬房地产主导了融资¡£

              而房地产对于中国经济的意义不仅是提供了需求£¬还提供了融资¡£

              由于房地产具有极强的带动作用£¬与地产有关的行业也在中国银行信贷中占据了重要的地位¡£截止18年末£¬中国房地产贷款余额为38.7万亿£¬占136万亿贷款余额的比例高达28%£¬如果再算上采矿业¡¢金属冶炼加工¡¢非金属矿制造等与地产高度相关行业的贷款的话£¬占比也达到接近1/3¡£

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              从债券市场来看£¬目前中国债券市场信用债余额大约20万亿£¬其中房地产¡¢建筑业和采矿?#31561;?#22823;行业的信用债存?#31354;?#27604;是35.5%£¬占比超过1/3¡£

              而影子银行也有很大一部分是为地产行业服务的£¬以信托业为例£¬18年3季度末非金融行业的资金信托余额为12万亿£¬而其中房地产¡¢建筑和采矿三大行业信托余额为4万亿£¬占比也在1/3¡£

              工业化时代£¬房地产?#24615;?#20102;?#32856;»¡?/strong>

              因此£¬在中国工业化的时代£¬房地产行业不仅负责提供经济的需求£¬还提供了银行的融资£¬同时也是?#29992;°d聘?#30340;主要载体¡£这其实构成了一个完美的循环£¬只要中国老百姓不停买房£¬那么中国就?#24615;?#38271;¡¢银行有活干¡¢?#29992;?#36824;有钱赚£¡

              人口红利结束£¬地产周期见顶

              出生人口新低¡¢年轻人口见顶¡£

              但是£¬房地产这个循环的关键在于要有人买房£¬而中国现在最大的变化是大家不想生了¡£统计局最新的数据显示£¬在全面放开了二胎之后£¬2018年中国的新出生人口只有1523万£¬比上一年减少了200万£¬创下了过去50年的最低水平¡£

              而由于?#33529;?#29983;育政策£¬中国上一轮出生人口的高峰是1987年的2550万£¬而中国人首次购房的年龄大约在25-30岁£¬这意味着中国的购房需求高峰已经在2012年-2017年之间见顶了£¬而且未来会?#20013;?#19979;滑¡£

              我们研究了美国¡¢日本¡¢韩国等发达国家的经验£¬发现在所有这些国家£¬地产需求的顶峰都是和年轻人口的数量挂钩的£¬一旦年轻人口的数?#32771;?#39030;£¬那么地产需求就会出现历史的顶峰¡£

              在2013年£¬中国的商品房销售面积曾经达到过13亿平米的短期高点£¬但在沉寂了两年之后£¬2016年中国商品房销售面积激增至15.7亿平米£¬并在17¡¢18年进一步上升至17亿平米的历史高峰£¬貌似国际经验在中国?#30452;?#25512;翻了¡£

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              棚改货币化退潮¡¢房地产历史顶峰¡£

              其?#25285;?#36807;去几年地产销售井喷的关键动力在于棚改货币化安置¡£在13年时我国还没有实施棚改货币化£¬而在16年以后每年棚改目标升至600万套£¬其中50%以上都是货币化安置¡£假定每套住房100平米£¬就意味着16年以后每年棚改货币化带来了额外3亿平米的商品房销量£¬这基本上可以解释这几年地产销量的增加£¬因为新增的销量基本上全都在棚改货币化加码的三四线城市¡£

              而按照18年时我国制定的3年棚改1500万套攻坚?#33529;®£?#22312;扣除18年完成的580万套之后£¬意味着剩余两年的棚改年均目标仅为460万套£¬相比过去几年的600万套降幅接近20%¡£我们统计19个省份公布的19年棚改目标£¬?#33529;?#24635;开工260万套£¬比18年下降了20%¡£

              因此£¬在棚改货币化逐渐淡出之后£¬我国房地产销售将回归人口结构主导的主线£¬这也就意味着地产销售的历史大顶或已在过去两年出现£¬而19年的头两个月主要城市和地产商的地产销售均出现大幅负增¡¢而且主要在三四线城市£¬或是地产销售见顶的最好证明¡£

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              关键?#21097;?a href="http://www.9062865.com/t/9660.html" target="_blank" rel="nofollow">社会消费品零售总额 中国家庭金融调查 中国?#26102;?#24066;场 ?#33529;?#29983;育政策 中国银行信贷

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